La nuda proprietà conviene?

In tempo di crisi economica, il miraggio della casa di proprietà passa anche per istituti come la “nuda proprietà“. Ma cosa comporta questo tipo di contratto di compravendita? La nuda proprietà conviene? A carico di chi sono le tasse sulla casa? Qual è il risparmio reale?

Iniziamo con il dire che la nuda proprietà è una compravendita nella quale si pattuisce la cessione del diritto di proprietà, ma non l’uso del bene che rimane in capo all’usufruttuario ovvero all’ex proprietario, fino a quando sarà in vita.

La normativa di riferimento è contenuta nel codice civile. In particolare, l’articolo 832 del codice civile recita: “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.”

Cosa significa? Come precisato prima, il proprietario può decidere di ricavare dal bene: una rendita/guadagno, attraverso la compravendita oppure contrattualizzando sullo stesso dei diritti reali minori, a favore di terzi.

Sempre al libro III, titolo V (dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione), capo I, artt. 978 ss. il legislatore disciplina appunto l’istituto dell’usufrutto sancendo che è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione. E soprattutto che la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Quindi in cosa consiste la nuda proprietà? Con un contratto di compravendita il proprietario/usufruttuario cede il diritto di proprietà di un bene, ma non il suo uso al nudo proprietario.

Cosa comporta una nuda proprietà dal punto di vista dell’usufruttuario e del nudo proprietario? Il nudo proprietario stipula un contratto acquistando il diritto di proprietà sull’immobile, accettando che il venditore (usufruttario) continui a godere del bene fino a che non sarà in vita. Il tutto comporterà un decurtamento del valore della proprietà che in genere viene quantificato in base all’età del venditore/usufruttuario. Dal canto suo il nudo proprietario non può che guardare ad un affare a lungo termine, mentre l’usufruttario sarà vincolato dalla destinazione economica del bene che non potrà essere mutata.

Come si determina il valore dell’immobile acquistato in nuda proprietà? Esistono delle tabelle che tengono conto dell’età dell’usufruttuario.

L’usufruttuario può cedere il suo diritto? Sì, ma con il vincolo del termine previsto ovvero al suo decesso, chi ha acquistato il diritto di uso, dovrà liberare l’immobile.

Cosa succede alla morte dell’usufruttuario? Si estingue la causa e cessa di diritto all’uso dell’immobile. L’ex nudo proprietario non solo godrà del diritto di proprietà, ma acquisirà anche l’uso del bene.

A chi spettano le tasse sull’immobile? Durante il periodo di nuda proprietà le tasse sulla casa (IMU, TASI, IRPEF) sono a carico dell’usufruttuario. Quindi la tassazione slitterà al momento in cui si scioglie la nuda proprietà.

Ma quindi conviene acquistare la nuda proprietà? Dipende. Dipende da tanti fattori ed in primis quello umano. Se è vero che dal punto di vista dell’usufruttuario questo contratto rappresenta un modo per monetizzare e concedersi una vita migliore, d’altro canto il nudo proprietario non ha idea di quando potrà godere dell’uso del bene.

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